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「軍用地の倍率が下がっている」と聞くと、持っている土地をどうするか、いま買ってよいのかが気になります。
いつと比べてどれくらい下がったのかは、同じ業者の年ごとの値付け、専門家への調査、金利と地料の動きを、時点をそろえて並べると分かります。
軍用地の倍率は、本当に下がっている？
業者の値付けで見ると、下がっています。同じ業者が売り出した年ごとに表示倍率を並べると、嘉手納飛行場も航空自衛隊那覇基地も、2022年を境に低くなっています。
同じ業者の値付けは、年ごとにどう動いた？
開南コーポレーションのサイトで「成約」と表示されている物件を、売り出した年ごとに分けました。倍率は業者が物件に表示した値です。
| 売り出した年 | 嘉手納飛行場 | 航空自衛隊那覇基地 | 那覇空港用地（業者の表示名） | トリイ通信施設 |
|---|---|---|---|---|
| 2020年 | 60倍（1件） | — | — | — |
| 2021年 | 60倍（13件） | — | 65倍（21件） | — |
| 2022年 | 60〜61倍（57件） | 60〜61倍（11件） | 68倍（29件） | 50倍（6件） |
| 2023年 | 55〜57倍（34件） | — | — | 50倍（30件） |
| 2024年 | 55〜56倍（42件） | 56倍（20件） | — | 52倍（1件） |
| 2025年 | 53〜54倍（13件） | 53〜55倍（2件） | 56〜57倍（7件） | 47倍（2件） |
| 2026年 | 50〜51倍（12件） | 49倍（7件） | — | — |
出典：開南コーポレーションの成約物件の一覧から集計（2026年10月20日時点）。確認日 2026-10-20。年は物件を載せた月の年、件数は区画の数です。
1社の値付けなので、市場全体の成約倍率ではありません。1つの土地を分けて売ると区画ごとに数えるため、件数は取引の数とも一致しません。それでも、同じ物差しで年をまたいで比べられる数少ない数字です。
2023〜24年の倍率表と比べると、どうなる？
当時ネットに出ていた業者の倍率表と、いま売りに出ている物件の表示倍率を、同じ基地で並べました。
| 基地・施設 | 2023年6月の表 | 2024年2月の表 | 2026年10月20日の売出し中 |
|---|---|---|---|
| 嘉手納飛行場 | 55〜58倍 | 51〜57倍 | 36.9〜56倍（91件） |
| 航空自衛隊那覇基地 | 56〜60倍 | — | 39〜50倍（25件） |
| 那覇空港（業者の表示名） | 60〜65倍 | — | 40〜63倍（12件） |
| キャンプ瑞慶覧 | 46〜51倍 | 45〜49倍 | 37.2〜49倍（17件） |
| キャンプ・ハンセン | 46〜50倍 | 45〜49倍 | 36.6〜48倍（18件） |
出典：2023年6月＝業者のページ（gunyouchi-uriba.com）、2024年2月＝事業者の記事（pocket-funding.jp）（当社調べ・「±」つき）、2026年10月20日＝業者の公開物件から集計（売出し価格・業者が表示している倍率・かっこ内は件数）。確認日 2026-10-20。
どの基地も、いまの売出し中の下限が当時の表の下限を下回っています。昔の表は件数も成約か売出しかも書かれていないので、向きを見る程度の比較です。
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不動産の専門家は、軍用地の値動きをどう見ている？
公益社団法人沖縄県不動産鑑定士協会は、業者や鑑定士にたずねた実感を「不動産市場DI」という調査で公表しています。取引の件数や価格そのものではなく、マイナスは「下がった」とみる回答が多いことを表します。
2026年5月1日時点の第24回では、軍用地の数字は次のとおりでした。
- 軍用地の地価DI：−39.7P（前回−56.2P）。13期連続のマイナスで、半年後の予測は−22.0P
- 軍用地の取扱件数DI：−33.8P（前回−44.8P）。14期連続のマイナスで、予測は−5.9P
出典：公益社団法人沖縄県不動産鑑定士協会「不動産市場DI」第24回（有効回答301・回答率19.9%）。第22回・第23回の数値は協会が訂正しています。確認日 2026-10-20。
マイナスの幅は前回より小さくなりました。ただ、前回の調査で出ていた予測は−35.9Pで、実際の値はそれより低くなっています。予測は予測として見ておくのがよさそうです。
金利が上がると、倍率にどう響く？
ここ半年ほどで、軍用地のまわりの金利は上がっています。業者についての数字や説明は、2026年10月18日時点で業者のサイトに掲載されていた表示です。
- 日本銀行の政策金利（無担保コールレート・オーバーナイト物）：2026年6月16日に0.75%程度から1.0%程度へ。9月18日の決定で1.25%程度（9月24日から）
- 土地連の共済の貸付金利：2026年4月1日〜9月30日の融資は2.90%、10月からの融資は3.25%
- 10年国債の金利：2.935%（2026年10月19日）
出典：日本銀行 2026年6月16日・2026年9月18日の公表文、地主会の案内（ocmla.okinawa）・土地連の共済の案内、財務省 国債金利情報。確認日 2026-10-20。
倍率が50倍なら、表面利回りは2.0%です。ローンで買う人から見ると、借りる金利が利回りを上回れば、地料だけでは利息をまかなえません。
同じDI調査では、業者や鑑定士が挙げた話題のうち、金利に関するものの割合が、回を追うごとに4.1%、8.0%、11.7%と増えています。金利が倍率をどれだけ動かしたかを示す数字はありませんが、回答の中で金利の話題が増えています。
地料は毎年上がっているのに、なぜ倍率は下がる？
沖縄全体の軍用地の賃貸料の予算は、毎年少しずつ増えています。
| 年度 | 賃貸料の予算 | 増減 |
|---|---|---|
| 2021年度 | — | 前年度比1.0%増で妥結 |
| 2022年度 | 約1,040億円 | 前年度比1.0%増 |
| 2023年度 | 約1,049億円 | 前年度比1.1%増 |
| 2024年度 | 約1,062億円 | 前年度比1.1%増 |
| 2025年度 | 約1,073億円 | 前年度比1.11%増 |
| 2026年度 | 約1,085億円 | 前年度比1.12%増 |
出典：土地連の各年度の資料（2021・2022・2023・2024・2025・2026年度）。確認日 2026-10-20。
この伸びは、返還や買収で減った分も含めた全体の増減で、一つひとつの土地の改定率ではありません。個々の土地の改定率は公表されていません。
価格は「年間地料×倍率」です。地料が毎年わずかに増えても、倍率がそれより大きく下がれば、価格は下がります。地料が上がっていることと倍率が下がっていることは、同時に起こり得ます。
どの基地も同じように下がっている？
同じようには動いていません。上の業者の年ごとの値付けでも、トリイ通信施設は2023年まで50倍のままで、2024年は52倍（1件）でした。嘉手納飛行場や航空自衛隊那覇基地とは動きが違います。業者についての数字や説明は、2026年10月20日時点で業者のサイトに掲載されていた表示です。
いま売りに出ている物件の倍率（価格÷年間地料）も、基地で幅が違います。
- 嘉手納飛行場：36.9〜56倍（78件）
- 航空自衛隊那覇基地：39〜50.2倍（19件）
- キャンプ瑞慶覧：37.3〜49.9倍（16件）
- キャンプ・ハンセン：36.6〜48倍（17件）
- 牧港補給地区：48.5〜57倍（7件）
- トリイ通信施設：44〜51倍（4件）
出典：業者の公開物件から集計（2026年10月20日時点・売出し価格・売出し中の物件のうち倍率を出せた件数）。確認日 2026-10-20。
牧港補給地区やトリイ通信施設は件数が少なく、数件の値付けで幅が決まります。基地ごとの全体は基地別の倍率のページで、件数と並べて確かめられます。
返還の予定は、倍率と関係がある？
返還の予定がある基地は、売りに出ている数が少なく、倍率を比べられるだけの数字がありません。県の統計資料集では、日米の統合計画の返還時期が次のように書かれています。
- 普天間飛行場：「2022年度又はその後」、未返還476ha
- 牧港補給地区（残りの部分）：「2024年度又はその後」、142ha
- キャンプ桑江：「2025年度又はその後」、68ha
- 那覇港湾施設：「2028年度又はその後」、56ha
出典：沖縄県 沖縄の米軍及び自衛隊基地（統計資料集）令和8年4月。確認日 2026-10-20。
普天間飛行場の跡地では、県と宜野湾市が土地を買い取っています。令和8年度の単価は、宅地81,900円/㎡（39.72倍）、宅地見込地72,200円/㎡（39.74倍）です。倍率は、令和7年度の軍用地料をもとにした参考値です。売った理由の1位は、5,000万円の控除でした（68人）。
売るか持ち続けるか、何を見て決めればいい？
先行きを言い当てる数字はありません。そのうえで、決める前に手元でそろえておける材料はあります。
- 自分の基地の、いまの売出し倍率の幅と件数（基地別の倍率）
- 自分の土地の年間地料と、売った場合の値段の見当（査定）
- ローンで買う・買い替えるなら、借りる金利と表面利回りの差
- 普天間飛行場の土地なら、県・市の買取単価と控除の条件
- 相続を控えているなら、評価額の出し方（軍用地の倍率とは）
倍率は売り手と買い手の値付けで決まるので、同じ基地でも物件で幅があります。手元の土地の値段は、査定で確かめられます。
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高く買った人・借りて買った人は、何を確かめる？
2026年10月20日時点で業者のサイトに成約と表示されていた物件の値付けでは、嘉手納飛行場の表示倍率は2022年に60〜61倍（57件）、2026年は50〜51倍（12件）でした。倍率が高かった時期に買った土地は、いま売りに出すと、買った価格を下回る値付けになることがあります。
土地を売ったときの税金は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いた譲渡所得にかかります。持ち続けている間は、売買の損益は確定しません。
借りて買った人が確かめられる借入の条件は、各金融機関と土地連のページに次のように書かれています。
- 金利の種類：沖縄銀行の軍用地ローンは、短期プライムレートを基準とした所定の変動金利です。土地連共済の金利は年2回見直され、2026年4月1日〜9月30日の融資は2.90%、10月からの融資は3.25%でした
- 条件の変更：土地連共済は「融資の借換」「返済期間の延長」ができるようになったと案内しています。沖縄銀行は、条件変更の内容によって条件変更手数料5,500円（税込）がかかる場合があるとしています
- 基準の金利のいまの値：日本銀行の公表では、短期プライムレート（最頻値）2.375%（2026年8月3日から）、長期プライムレート3.25%（2026年8月12日から）です（2026年10月8日現在）
出典：沖縄銀行 軍用地ローン、土地連 わした土地連共済、沖縄市軍用地等地主会の案内、日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」、国税庁「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」。確認日 2026-10-21・2026-10-23。
借入の種類と条件は軍用地ローンの種類と金利、売る場合の売却先の違いは軍用地の売却先にあります。
倍率が底を打ったかは、何で分かる？
底を打ったかを示す公的な数字はありません。そのうえで、時点をそろえて追える数字はあります。
- 不動産市場DI（公益社団法人沖縄県不動産鑑定士協会）：第24回（2026年5月1日時点）の軍用地の地価DIは−39.7P、半年後の予測は−22.0P。前回の予測は−35.9Pで、実際の値はそれより低くなりました
- 売出し中の倍率：基地別の倍率で、基地ごとの幅と件数を時点つきで見られます
- 金利：土地連共済の金利は年2回見直されます
- 地料：沖縄全体の賃貸料の予算の増減は、土地連の事業報告書で毎年公表されています
どの数字も、先行きを言い当てるものではありません。同じ数字を時点を変えて並べると、向きの変化が見えてきます。
よくある質問
Q. 倍率は、また上がりますか？
分かりません。DI調査の半年後の予測は、地価DIで−22.0Pです。ただし前回は、予測より実際の値のほうが低くなりました。
Q. 地料が下がることはありますか？
全体の予算は、2021年度から毎年増えています。個々の土地の改定率は公表されていないので、自分の土地の地料は、受け取った額の記録で年ごとに比べられます。
Q. 成約の倍率は、どこかで公表されていますか？
公的な集計はありません。土地連も、売買の情報は「把握しておりません」としています。
Q. 2026年に売り出された物件は、何倍でしたか？
先の業者の成約表示では、嘉手納飛行場が50〜51倍（12件）、航空自衛隊那覇基地が49倍（7件）でした。1社の値付けで、市場全体の数字ではありません。
税額や、売るか持ち続けるかの答えは、土地の条件や家族の事情で変わります。ここで説明したのは一般的な制度と計算の仕方なので、決める前に、税理士・弁護士などの専門家や取引する業者に、自分の場合を確かめてください。
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